Se duplicaron las causas por cobro a arrendatarios morosos en la zona

Un importante incremento se evidenció en las causas civiles por cobro de arriendo morosos desde que entró en vigor lo que se ha denominado la Ley Devuélveme mi Casa.

Las cifras aportadas por el Poder Judicial consideran a los 9 juzgados civiles que hay en la región, tres de La Serena, tres de Coquimbo y tres en Ovalle, más los cinco juzgados mixtos con competencia civil ubicados en Andacollo, Los Vilos, Vicuña e Illapel.

Si desde el 30 de junio al 7 de julio hubo 35 casos en total durante el año pasado, durante este año en la misma fecha llegaron a 75 ingresos, es decir, la cifra más que se duplicó.

Una de las explicaciones al incremento podría deberse a la espera de que entrara en vigor la ley que acorta los tiempos de tramitación.

El juez titular del Primer Juzgado de Letras de Coquimbo, Jorge Vera, destacó los avances de esta modificación a la ley de arrendamiento con un procedimiento que es rápido y expedito, señaló.

Dentro de los aspectos a valorar, es que esta modificación no sólo está dirigida a los arrendatarios que no cumple con sus obligaciones de pagar la renta, “la ley también lo ha hecho extensivo a aquellas personas que ocupan un inmueble sin ningún título, por mera tolerancia o por ignorancia de su dueño”, es decir, los llamados precarios, indicó.

Para el juez, los aportes de está ley se pueden dividir en dos partes. La primera, es la modificación a la Ley 18.101, ley de arrendamientos de inmuebles urbanos, con la incorporación de la medida precautoria de restitución.

“Esto quiere decir, que durante el juicio de arrendamiento el arrendador podrá, en caso de que el inmueble de encuentre destruido parcialmente o en estado de inutilizado a consecuencia de la acción u omisión del arrendatario, solicitar al juez que conoce de la causa la restitución anticipada del inmueble”, explicó.

“Para ello deberá colocar todos los antecedentes en conocimiento del juez quien calificará, en definitiva, si corresponde o no su devolución. Por su puesto que aquí el bien jurídico protegido es la propiedad que está siendo objeto de destrucción por causa de la acción u omisión del arrendatario”, indicó la autoridad judicial.

El segundo aspecto importante, indicó, es el procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamientos.

La acción que podrán ejercer los arrendadores contra los arrendatarios morosos, les permitirá obtener el pago de las rentas y restitución de la propiedad.

Este procedimiento, según explicó el juez, es calificado como especialísimo y sumarísimo, es decir, de rápida expedición.

En la demanda, se deben aportar todos los antecedentes relativos al contrato de arrendamiento y reclamo que se esté efectuando de manera rigurosa y su resolución puede ser una verdadera sentencia.

“El tribunal deberá examinar que la demanda cumpla estrictamente dichos requisitos  y dictará una primera resolución que se constituirá en una verdadera sentencia, por cuanto, a través de esta primera resolución el juez requiere al deudor, en este caso, al arrendatario, dentro del plazo de 10 días para que cumpla con el plazo de las rentas morosas, bajo el apercibimiento de que si así no lo hiciere será lanzado del inmueble”, señaló el juez.

No obstante, el arrendatario demandado puede reaccionar de diversas maneras.

“La primera no hacer nada, en cuyo caso se hace efectivo el apercibimiento y se puede proceder a su lanzamiento, una vez expirado este plazo de 10 días.  Pero también puede oponer defensa en la medida que pueda acreditar el pago de las rentas y para ese efecto deberá aportar los medios de prueba para que el juez califique si se dio cumplimiento a la obligación”.

“El sistema de tramitación civil tiene ya diseñado e implementado los códigos de ingreso por lo tanto los usuarios, que son los demandantes, tanto en el contrato de arrendamiento como la figura de precario, pueden ingresar estas demandas y los tribunales ya están en consecuencia de operar en estos procedimientos, indicó la autoridad.

“En la sede judicial que yo trabajo ya se han presentado demandas (12), las que se encuentran en desarrollo. Aún no tenemos ningún lanzamiento, pero prontamente y de acuerdo con el avance de estos, vamos a enfrentar probablemente estas diligencias”, indicó.

Si se promedian los años 2018, 2019 y 2020, se estima que cerca de 9.825 causas civiles ingresaron a los tribuales del país por concepto de cobro de arrendamiento, más específicamente por terminación inmediata por no pago de rentas.

Pero la cifra no sólo resulta impactante por el número de casos, también lo hace el tiempo de espera del procedimiento declarativo, considerando el impacto que tiene las deudas en los arrendadores. Según explica la gerenta legal de devuelvememicasa.com, Carolina Moncada, el tiempo en sistema tradicional es aproximadamente “de seis meses a un año en un juicio”.

“Hay que pensar que en ese procedimiento se demanda y todavía el arrendatario se mantiene en la propiedad y las deudas siguen creciendo. Entonces, aún está este procedimiento vigente en que hay audiencias testimoniales, hay audiencias de prueba, y entre lo que se demora entre las audiencias y lo que se dicta la sentencia dura entre seis meses y un año, y el arrendatario sigue en la propiedad y las deudas siguen creciendo”, explicó la gerenta legal del estudio jurídico que presta el servicio para que la gente pueda recuperar la casa en manos de arrendatarios morosos.

Un tema no menor para los afectados. Es por esta razón que dentro de las modificaciones a la Ley 21.461 los plazos son más breves y consideran además no solo el pago de la renta, también de servicios básicos, “entendiéndose, como pago de servicios básicos la luz, el agua, el gas y en algunos casos también los gastos comunes”, explicó el Juez titular del Primer Juzgado de Letras de Coquimbo, Jorge Vera.

Otro tema relavente, según explica la gerente legal de devuélvemelacasa.com, es que el tema central la discusión reside en el pago o no pago de lo adeudado.

“La discusión es: señor arrendatario a usted lo demandaron por que debe, por ejemplo, 3 millones de pesos en arriendo y un millón de pesos en cuentas de luz. ¿Va a pagar? Entonces se les da estos 10 días corrido para que pague y si no paga o no hace nada dentro de esos diez días corrido, el tribunal va a dictar sentencia y condenar el pago al arrendatario, y una vez notificada esa sentencia hay que esperar que transcurran diez días hábiles por si el arrendatario o demandado opone o presenta un recurso de apelación”, explica.

Un dato importante es que pese a que el arrendador presente un recurso de apelación, “igualmente puede ser lanzado o sacado de la propiedad”, explica Moncada.

Moncada, señala que evaluado el actual sistema, “entre que ingresa la demanda hasta que se dicta la sentencia, pasa entre 30 a 45 días en que la persona puede recuperar su propiedad si es que no hay uso de fuerza pública”.

“En caso de que la persona no se vaya con la conciliación de la demanda y la conciliación de la sentencia no se quiera ir, hay lanzarla con fuerza pública y ahí demora más tiempo porque hay pedir la colaboración de carabineros”, explicó.

El juez del Primer Juzgado de Letras de Coquimbo, Jorge Vera, indicó que en el lanzamiento no solo obliga a salir al demandado si no también a todos los ocupantes de la propiedad. “El objetivo final de aquello es tutelar el derecho del arrendador para restituirle el inmueble”, dijo.